집이 경매나 공매에 넘어가면 임차인은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 이때 일정 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 다만 보증금 전액이 보장되는 제도는 아닙니다.
최우선변제를 받으려면
주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춰야 하며, 그 시점은 경매개시결정등기 전에 와야 합니다. 확정일자는 일반적인 우선변제권과 달리 최우선변제의 필수 요건은 아닙니다. 다만 법에서 정한 소액임차인에 해당해야 하고, 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 합니다. 보증금 기준과 우선 변제액은 지역과 적용 시점에 따라 달라질 수 있으므로 계약일만으로 판단하지 말고 관련 기준을 확인해야 합니다.
배당액과 확인할 점
최우선변제액은 주택가액의 일정 범위 안에서 배당되며, 경매대금이 부족하면 법정 한도 전부를 받지 못할 수 있습니다. 여러 소액임차인이 있는 경우에도 배당액이 조정될 수 있습니다. 따라서 계약 전 등기부등본으로 선순위 권리를 살피고, 경매가 시작됐다면 법원이 정한 배당요구 기한을 확인하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
확정일자가 없어도 최우선변제를 받을 수 있나요?
최우선변제 자체에는 확정일자가 필수는 아니지만, 주택 인도와 주민등록 등 대항요건 및 배당요구 등 다른 요건은 갖춰야 합니다.
보증금이 기준을 조금 넘으면 일부라도 최우선변제되나요?
소액임차인 해당 여부는 법정 보증금 기준으로 판단합니다. 기준을 넘으면 이 제도의 최우선변제 대상이 아닐 수 있으므로, 해당 지역과 적용 시점의 기준을 확인해야 합니다.