전세계약서에 확정일자를 받았다고 보증금이 곧바로 완전히 보호되는 것은 아닙니다. 실제 입주와 전입신고를 마쳤는지, 등기부에 먼저 설정된 권리가 있는지 함께 확인해야 합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
집을 인도받고 주민등록, 즉 전입신고를 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인해 주며, 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매 등에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖출 수 있습니다.
신고 시점과 등기부 확인이 중요합니다
확정일자만 먼저 받아 두어도 입주와 전입신고 전에는 대항력이 생기지 않습니다. 특히 임차인의 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생하므로, 그 사이 근저당권 등 다른 권리가 설정되면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 잔금을 치르고 집을 인도받는 날 전후로 등기부를 확인하고, 전입신고와 확정일자도 가능한 한 지체하지 않는 편이 안전합니다. 주소를 잘못 신고하거나 실제 거주하지 않는 경우에도 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금 우선변제가 되나요?
아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 해 대항요건을 갖춰야 합니다. 확정일자는 이 요건을 대신하지 않습니다.
전입신고를 먼저 하고 나중에 입주해도 되나요?
대항력은 입주와 전입신고를 모두 갖춰야 생깁니다. 한쪽을 먼저 마쳤다면 나머지 요건을 갖춘 날을 기준으로 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.